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“刚需”是个什么鬼?

作者:时间:2018-11-27 08:25浏览:

这究竟是一个什么样的时代和逻辑。

知名品牌啪啪打脸,杜嘉班纳“辱华”、俞敏洪“女人堕落”、盒马鲜生“标签门”,连累着上市公司股价暴跌、名誉扫地;车市出现拐点,2018年或将成为中国车市26年以来首个销量负增长年度。然而,豪车却在这个寒冬展现了另一番走俏身影。

楼市表现像雾像雨又像风,犹抱琵琶半遮面的局面更加让人看不懂。此前丝毫没有放松迹象的连涨房贷利率,到了年底却传出开始下调,放款速度较之此前的按月计算一下子变成了几天之内就可以拿到贷款。但是,与此同时,拿到销售许可证的项目价格却悄悄高了起来。

曾几何时,我们愿意称自己是车市楼市里的“刚需”,即使有些调侃和自嘲,但它意味着“虽然我买不起好的、贵的,但我的需求总能解决”。

但如今,或许“刚需”这个词以后就消失不见了。高阶消费需求中再也没有“刚需”的容身之地。

是的,买不起就没有需求了。

刚需的“结构性分化”

市场上呈现出来一个有意思的画面:房市车市均出现了“结构性分化”。

“金九银十”这个曾经属于“刚需”的节日,从去年开始楼市已经黯然无光,今年车市也风光不再。

乘联会最新数据显示,10月国内狭义乘用车销售195.0万辆,同比下降13.2%;今年1—10月狭义乘用车累计销售1812.8万辆,同比下降2.1%。至此,今年乘用车市场已连续5个月出现销量负增长。由此,2018年或也将成为中国车市26年以来首个销量负增长年度。

但今年车市、楼市里却不乏风光的身影。

从乘联会公布的销量数据来看,豪华车在10月份的零售量相比去年同期增长了7.4%,尤其是大部分豪华轿车车型都迎来了两位数的增幅。而面对日益重要的中国市场,销量分列前三名的德系三强奔驰、奥迪和宝马,也加快了其产品的国产化进程,大举进一步攻抢市场。

对此,全国乘用车市场信息联席会秘书长崔东树向90度解释称,这是消费升级和楼市挤压车市共同反应的结果,即普通百姓买房已经撬动了很大杠杆,更没钱买车,因此,一般乘用车表现欠佳。但富人有钱买房也有钱买车,因此,在富人买车消费下,豪车的市场销量很可观。

楼市似乎也出现了上述分化现象。

“我们总价800万的小户型项目只有几十套房源,但现在蓄客已经超过了1000人。”某楼盘负责人露出了满意笑容。

可想而知,北京市场上这样的“低总价”,绝不是普通“刚需”能买到的。

与此同时,今年第四季度,北京有个别“发证”项目的销售价格已经开始有所微涨,不少豪宅项目选择在四季度入市。

“作为一个有钱人,如今的限购限贷政策,都不叫事,豪宅永远属于稀缺,而且越来越稀缺,高端房源的保值增值也一直是最强的,所以大受欢迎也是自然趋势。”诸葛找房分析师陈雷与90度地产探讨时如是分析。

陈雷说,之前国家调控控制住了新高端楼盘开盘价,所以高端新开盘的少,供应少成交自然也少,现在一是价格稍有放松,二是高端产品的开发商预计短期内政策不会放开,迫于经营压力,需要加快开盘速度,抢占市场。导致现在高端市场繁荣。

车市、房市现象说明了一个共同道理:市场对富人的影响微乎其微,背锅的永远是底层的刚需!

保障房能保障多少真“刚需”?

最近,90度莫名多了一重“身份”——购房咨询顾问。

“我看您朋友圈经常发很多专业的房产信息,想问一下,怎么样才能买到最合适的房子啊?愁坏我了。”

某天,90度的微信突然弹出一则消息,发问人是自从互加微信后就没说过话的“牛牛”,虽然备注信息没改,但我记得他,因为,他常给90度的稿件点赞。

牛牛是普通的工薪阶层,家有一妻,没孩子,手里稍许存款,如果买房父母可以救济一把。但如何买到一套合适房子成了他的心头大事。

“刚开始共有产权房出来那会儿,我爸在网上看到新闻,还给我打个了电话让我关注一下,说这类房子价格比二手房便宜好多。”牛牛说。

保障房的供应量并不在少数,就在11月底,北京还曝出2018年提前完成保障房供应的新闻。不过,自从共有产权房这个物种出来后,便一直存在“不受待见”的争议声音。今年3月份,还一度传出某项目弃购率达到了70%。

对于共有产权房,牛牛也经历了从最初的满心欢喜到如今的垂头丧气。“位置偏远上班不方便、房子品质比不上普通商品房、配套太差……”这些不仅成了大众对共产房的槽点,也是摇号成功的牛牛弃购共产房的主要原因。

“限价房我也看过,位置好的价格也不便宜,价格便宜的要么位置偏僻,要么楼层户型不好。”牛牛发了个叹气表情。

有数据显示,北京截止9月30日入市及待入市的限竞房项目共计70个,其中入市项目18个,供给房源近万套,但仅有8个项目有网签记录,网签套数在1100套左右,网签率仅有11%。

另有数据显示,目前市场上供应的16000多套限竞房,网签的仅有3000多,去化率很低。由于地段不好的限竞房不好卖,限竞房市场已开启了另一场大战——价格战。

不过,一个后遗症难题是,今年仅仅是限价房集中入市的开端,预计供应了一万多套,而明后年还要入市约四五万套。刚开始就这么难,后续怎么办?价格战就能俘获刚需族的心吗?

在牛牛看来,像他一样的刚需族不是没有需求,只不过需求都被各种“限制”抑制住了,“你看,仅仅一个公积金政策就能打压掉不少刚需族上车的热情。”

春天来没来还不一定

买房难,难于上青天,这句话或只适用于底层的刚需,与富人无关。但从年底释放出来的各种信息来看,刚需族的“春天”似乎就要来了。

近日,深圳、杭州、南京等多个城市出现部分银行下调房贷利率的现象。不仅如此,贷款放款也普遍提速。

某地工行人员就表示,资质审核通过后大概一周就可以放款。这相比此前动辄“按月”的放款进度,已大有改观。另有银行工作人员说,现在利率是处于全年较低的水平,是考虑购房贷款的合适时机。

人们不禁高呼,看,刚需们的“福音”来了,刚需族买房会变得更容易。真的如此吗?

“会利好刚需,但买房也不会太容易。你看现在政策卡得多紧,5月份成交量回升,6-8月份成交量都还不错,于是9月份就出公积金新政了。”陈雷分析,利率下调,如果成交量上去了,肯定还会有其他政策出台,目前就是要稳、稳、稳,没有哄抢就没有涨价,供需稳定,其乐融融!

不过,恐怕刚需族最意想不到的还在于一不小心被“误伤”,到头来再上车时才发现自己成了“高位接盘侠”。连观望都成了时间换空间的成本。

一个佐证是,近两年土地出让中,无论是限竞房地块还是共产房地块,同一区域和同一地段项目,价格均出现走高态势,且还出现了“共转限”后的土地价格飙升入市的现象。

比如,以北京丰台区花乡白盆窑村的地块为例,2015年1月成交的白盆窑自住房2.9万/平米,2018年1月成交的共产房4.3万/平米,不考虑政府共产掉的份额,年度涨幅16%。

但到了今年10月份,此前流拍的丰台白盆窑村地块却共转限再入市,在总价上增加了5.42亿,销售均价也由此前的43000元/平米涨至67702元/平米。

因此,对于刚需族来说,一个新问题是:自2016年9月开始,北京出让的新住宅项目主要以限竞房和共有产权房为主,今年入市的限竞房项目土地出让时间较早,当时的限价还比较低,以后限价地块的趋势必然是越出越贵。土地价格都越来越贵,房价呢?!

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